楼市政策新主题开始强调“托底盖帽”

近日，沪深两个一线城市以及南京、武汉、苏州等重点二线城市楼市调控政策相继“落地”，“环京县”也强力调控。收紧限购政策、限制二套房贷杠杆、打击“首付贷”等场外加杠杆是此轮调控的主基调。基于70个大中城市房价全面回升，货币周期宽松，贷款杠杆从制造业向消费金融领域转移趋势已现，全国楼市整体已进入景气回升期。因此，预计未来还会有其他重点城市推出紧缩性的政策。

一时间，舆论再次聚焦楼市调控。去年中央经济工作会议将去库存上升为国家战略，目前全国各地去库存正轰轰烈烈，难道楼市政策“风向”要变了吗？根据中指院的监测，2月份，一、二线城市新房成交量同比分别增长41.6%和35.4%，增幅比2015年全年分别加快10个和20个百分点。但是，即便主要城市楼市销售明显回升，全国整体库存仍旧在攀升。

首先，全国商品房待售面积为73931万平方米，比去年末增加2077万平方米，是2011年的2.7倍；其次，2015年新开工面积比销售面积多了2.6亿平方米，尽管这一增幅比2014年下降了3.4亿平方米，但这是自国家统计局有监测数据以来的第6年增长，未来库存有可能还将不断增加；最后，数据显示，截至今年2月底，一、二、三线35个城市新房存销比分别为8.7、12.5和19.7个月，意味着部分二线城市和多数三、四线城市仍旧深陷库存泥潭。

因此，去库存主题没有变，但结合去年底以来重点城市楼市火爆和监管层的态度，楼市管理从去库存单一主题，转变为去库存与因城施策双主题并列，也就是所谓的“托底盖帽”。

楼市管理主题之所以调整，一方面在于重点城市楼市相当火爆，房价暴涨、投机炒作、场外过度加杠杆。这不仅助长“脱实入虚”，且投机炒作造成的资金“虹吸效应”不利于去库存；另一方面，部分城市借去库存强力刺激需求，也违背去库存初衷。

所以，去库存在执行层面需要调整。3月29日，《人民日报》发表文章指出，去库存的根本目的是推进以人为核心的新型城镇化，而非刺激新一轮房地产粗放式发展，不能以扭曲的政策补贴刺激高端房地产销售。这是针对去年下半年以来，很多城市单纯以常规需求手段来刺激楼市，而户籍制度、土地制度改革进展不足，偏离了去库存与新型城镇化结合的本质。